ЮРИДИЧЕСКАЯ ИНФОРМАЦИЯ

ПРОЦЕДУРА ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Обычно покупка недвижимости в Италии предполагает следующие этапы:

1. Составление для продавца недвижимости неотменяемого предложения по сделке с предложением цены, которую Вы хотели бы заплатить за продавамую недвижимость.
2. Предварительный контракт.
3. Заключение нотариального договора о покупке.

1. Составление письма продавцу недвижимости с предложением цены

На этой стадии покупатель предлагает продавцу недвижимости свою цену, за которую он хотел бы приобрести объект. Обычно предложение о цене происходит путем составления письменного предложения продавцу. В дополнение к письму покупатель оставляет в итальянском агентстве недвижимости небольшую сумму денег, аванс в качестве подтверждения серьезности своих намерений купить данный объект. В случае согласия продавцом на предложенную сумму, данный аванс отдается продавцу. В случае, если продавец не согласен с предложенной ценой и считает ее слишком низкой, деньги возвращаются покупателю.

Иногда данную стадию минуют переходя сразу к заключению предварительного контракта

2. Предварительный контракт

После того, как урегулирован вопрос о цене, на данном этапе происходит составление предварительного контракта (договор задатка). В данном договоре указывается, что покупатель обязуется купить объект, а продавец обязуется продать его. Обычно в договоре задатка продавец гарантирует, что для покупки его недвижимости не существует никаких препятствий, например, таких, как наличие ипотечного кредита, договоров аренды или каких-либо других финансовых обязательств. Покупатель со своей стороны дает задаток (обычно в размере 5-10% от стоимости недвижимости), который засчитывается в счет цены объекта. 

В случае, если покупатель отказывается от покупки объекта, задаток остается у продавца. Если сделка расстраивается по вине продавца, то он обязан возвратить покупателю двойную сумму задатка.

3. Нотариальное заключение договора о покупке.

Нотариальный договор является заключительным документом. Нотариус оформляет переход недвижимости в собственность покупателя и регистрирует этот факт в бюро регистрации недвижимости.

НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

Налогообложение в Италии обладает своими особенностями. Можно перечислить следующие виды обязательных платежей, которые покупатель оплачивает при заключении договора купли-продажи:

· государственный сбор (imposta di registro)

· ипотечный налог (imposta ipotecaria)

· кадастровый налог (imposta catastale)

· налог на добавочную стоимость (imposta sul valore aggiunto)

Сложно полностью описать особенности оплаты налогов и их размер, поскольку это зависит от множества факторов. Приведу лишь ряд примеров: приобретение дома у частного лица и покупка от строителя:

a) покупка недвижимости у частного лица

· государственный сбор 7%

· ипотечный налог 2%

· кадастровый налог 1%

· налог на добавочную стоимость 0%

b) приобретение недвижимости от строителя

· государственный сбор 168 €

· ипотечный налог 168 €

· кадастровый налог 1%

· налог на добавочную стоимость 10%.

Данные примеры налогообложения являются базовыми образцами. Более точный подсчет суммы налогов, подлежащих уплате при покупке недвижимости, будет производится исходя из конкретного объекта недвижимости, который будет приобретать покупатель.

ДОГОВОР АРЕНДЫ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Договора аренды жилых помещений (квартиры, дома, виллы...) подразделяется на долговременный и на кратковременный (транзитный) договора.

1. Долговременный договор обычно заключается на 4 года с возможностью последующего продления еще на 4 года. В случае досрочного расторжения договора аренды каждая из сторон (арендатор или арендодатель) должна быть предупреждена другой стороной за 6 месяцев до даты предполагаемого освобождения объекта. Причем это предупреждение должно быть выслано письмом с уведомлением и с обязательным указанием уважительной причины расторжения договора.

2. Договор аренды обязательно должен быть составлен в письменном виде и зарегистрирован в местных органах власти. Отсутствие регистрации делает договор аренды недействительным, а на владельца недвижимости накладывается крупный штраф. Связано это отчасти с тем, что с недавнего времени в Италии вступил антитеррористический закон, согласно которому необходимо сообщать в управляюшие органы о том, кто проживает в вашей квартире (это же относиться и к гостям, которые в течении 8 дней с момента прибытия в Италию должны зарегистрироваться в местом отделении полиции).

3. Кратковременный договор относится к недвижимости, которую сдают в аренду на сезон или на любой другой срок, но не более чем на 18 месяцев.

4. В случаве продажи владельцем арендуемой недвижимости, арендатор ВСЕГДА имеет право первоочередной покупки.

5. Размер залога со стороны арендатора обычно составляет 2-3 месяца. В случае аренды дорогой виллы на месяц – два сумма залога обговаривается сторонами отдельно.