Современная вилла на озере Гарда

Современная вилла в аренду на озере Гарда

Далее →

Процедура покупки недвижимости в Италии

21.03.2018

При покупке недвижимости в Италии, оформлении договора задатка или неотменяемого предложения о покупке отнеситесь крайне ВНИМАТЕЛЬНО к следующему:

- информация о собственниках должна быть проверена в местном кадастре. У Вас на руках должна быть кадастровая выписка. Стоит она сущие пустяки (примерно 20 евро);

- в договоре должна быть была указана следующая информация на русском и итальянском языках:  

1) Неотменяемое предложение о покупке: (ст. 1329 ГК Италии) договор на бланке агентства или написанный самим покупателем, в котором потенциальный покупатель изъявляет свое желание  приобрести объект недвижимости на определенных условиях и за определенную цену. Речь идет об одностороннем договоре, который не накладывает на продавца никаких обязательств и по большому счету бесполезен для покупателя. Для агентства недвижимости этот договор является определенным «бронированием» недвижимости, на основании которого агентство на определенный период времени «блокирует» продажу и не предлагает объект другому клиенту.

Важно: нетменяемое предложение о покупке должно содержать следующую информацию (на обоих языках, в данном случае итальянском и русском):

- данные продавца (имя фамилия, дата рождения, прописка), данные покупателя, данные объекта недвижимости (описание и точный адрес);

- цену, сроки и порядок оплаты;

- дата и место заключения последующих договор (договора задатка и нотариального договора купли-продажи);

- точная дата, до которой продавец должен рассмотреть предложение и дать ответ,  а также возможные штрафные санкции, которые несет продавец в случае нарушения им условий договора.

При письменом согласии продавца покупатель обязуется приобрести объект недвижимости на условиях им же предложенных. На данном этапе договор становится обязательным к исполнению для обеих сторон и заканчивает свое действие при подписании следующего договора (договора задатка или непосредственно договора купли-продажи).

Если продавец НЕ принимает неотменяемое предложение о покупке в течении указанного в договоре времени, сумма, оставленная при подписании предложения о покупке (не обязательно) возвращается покупателю в полном размере и освобождает потенциального покупателя от каких-либо обязательств.

2) Договор задатка («Contratto preliminare di vendita» или  в простонародье “compromesso”, ст. 2932 ГК Италии): договор, который обязывает продавца и покупателя подписать нотариальный договор купли-продажи.

Да данном этапе покупатель должен убедиться, что договор задатка содержит следующие обязательные данные:

- наличие перевода на язык покупателя;

- данные покупателя и продавца (прописка, ИНН, дата и место рождения) ;

- цена недвижимости;

- способ и порядок оплаты;

- оплаченные ранее суммы;

- описание недвижимости (кадастровые данные, количество помещений и границы недвижимости. участка);

- дата подписания договора купли-продажи;

- наличие ипотеки, сервитута и т.д.;

- наличие перестроек;

- сертификаты, подтверждающие соответствие всех инженерных систем действующим нормам;

- документы о собственности;

- дата и место подписания договора;

- подписи сторон.

3) Нотариальный договор купли-продажи (ROGITO): переход недвижимости в собственность покупателя.

На момент подписания договора купли-продажи покупатель оплачивает оставшуюся сумму посредством именного чека, выданного итальянским банком на имя продавца/продавцов. Также оплачиваются комиссионные агентства и НДС, услуги нотариуса, присяжного переводчика, регистрационный и другие обязательные при покупке сборы.

Договор купли-продажи должен содержать следующие, обязательные элементы (аналогичные данным, указанным в договоре задатка):

- данные сторон;

- данные об объекте недвижимости;

- указание границ недвижимости;

- цена, способ и порядок оплаты;

- сроки и порядок передачи/освобождения объекта, при наличии арендаторов заключение договора субаренды.

Договор купли-продажи должен быть зарегистрирован в Налоговой инспекции и реестре недвижимости Италии. Ответственным лицом за регистрацию договора и за оплату регистрационного сбора является нотариус.

ВАЖНО:

- Способ оплаты: сумма в качестве договора задатка передается продавцу исключительно банковским ордерным чеком, выданным любым банком Италии, в котором у покупателя есть банковский счет. НИКОГДА и ни при каких условиях сумма задатка НЕ должна передаваться агентству по недвижимости.

- Ипотека: если покупатель для покупки недвижимости обращается за ипотечным кредитом в банк, то в договоре задатка обязательно должен быть прописан этот пункт, в котором будет указано, что если банк откажет в ипотечном кредите, то покупатель не теряет деньги и ему возвращается сумма задатка в полном размере.

- Регистрация: договор задатка должен быть зарегистрирован в течении 20 дней с момента его подписания. При подписании договора задатка у нотариуса его регистрацию и оплату регистрационного налога берет на себя нотариус. При подписании договора в агентстве и регистрацию, и оплату налога берет на себя агентство, которое несет полную материальную и административную ответственность в случае невыполнения им своих обязательств.

- Также договор задатка может быть зарегистрирован в реестре недвижимости, что дает наибольшие гарантии  покупателю, защищая максимально его интересы от возможных долговых обязательств, ипотек, которые продавец может оформить в промежуток между задатком и договором купли-продажи.